cláusulas abusivas hipotecarias

En Are2 disponemos de abogados cláusulas abusivas especializados en proteger al consumidor frente a las entidades bancarias y financieras. En los últimos meses hemos visto un gran número de cláusulas en los prestamos hipotecarios que son objeto de reclamación. Además, tras las últimas sentencias del Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, son muchos los clientes que están recuperando su dinero invertido de más en los Tribunales.

Las hipotecas comercializadas en los bancos han generado una gran deuda entre los clientes, nuestro equipo especializado en derecho bancario le ayudará con la reclamación de cualquier caso relacionado con: cláusula suelo, gastos de formalización hipotecas, dación en pago, ejecución hipotecaria, participaciones preferentes, bonos convertibles, intereses de demora, vencimiento anticipado, afianzamiento o comisiones bancarias abusivas.

Sentencias Cláusulas Abusivas

El Tribunal Supremo ha anulado en una reciente sentencia varios tipos de cláusulas abusivas en contratos hipotecarios. Entre estas nuevas cláusulas abusivas figuran las de vencimiento.

Aunque la sentencia afecta al BBVA y al Banco Popular Español, la nueva jurisprudencia se extiende a cualquier contrato hipotecario que incluya dicha cláusula de vencimiento, que permitía a la entidad bancaria exigir la devolución de la totalidad del préstamo cuando se hubiera producido el impago de una sola de las cuotas.

A partir de ahora el banco no nos puede ejecutar la totalidad de la hipoteca por un solo impago aunque así lo imponga nuestro contrato hipotecario. Si ya se ha ejecutado, podremos reclamar el cierre de la ejecución.

La misma sentencia anula otras cláusulas hipotecarias consideradas igualmente abusivas, como las que imponen al consumidor los costes derivados del contrato, o el pago de los gastos pre-procesales del banco ante un impago, o las que impiden al consumidor variar el destino de inmueble sin autorización expresa del banco.

 ¿Qué entendemos por cláusula abusiva?

El tema de las cláusulas abusivas, es una preocupación que afecta hoy en día a numerosísimas personas, debido a que la gran mayoría nos vemos obligados a pedir un préstamo con los bancos para poder adquirir una vivienda, cuando obtenerla es, sin embargo, un derecho fundamental.

Según marca la legislación vigente, por cláusula abusiva podemos entender todas aquellas estipulaciones contractuales que no han sido negociadas individualmente por el consumidor y que, en contra de la buena fe, causan en perjuicio del consumidor un desequilibro importante en los derechos y obligaciones que derivan de un contrato. En este sentido, es importante saber que el hecho de que alguna cláusula o alguno de los elementos integrantes de la misma hayan sido negociados individualmente, no impedirá la consideración como abusiva de esa cláusula o del resto de las cláusulas presentes en el contrato.

¿Cómo las configuran los Tribunales?

Sabiendo la importancia que guarda la jurisprudencia en nuestro Derecho, es necesario conocer qué trato tienen nuestros tribunales y cómo afrontan el problema de las cláusulas abusivas.

En primer lugar, debemos hacer referencia a la Directiva 93/2013, la cual ha sido interpretada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, considerando que dicha Directiva surge para dotar de una protección especial al consumidor, debido a que claramente es la parte que se encuentra en situación de inferioridad, y por ende, más desprotegida, lo que hace necesario que tenga una protección extra. Es lógico, y por tanto, poco discutible que entre el consumidor y el empresario existe un desnivel, y que éstos últimos poseen un mayor grado de conocimiento y mayor capacidad de información respecto a los primeros, lo que lleva al consumidor a pactar con unas condiciones que probablemente han sido redactadas unilateralmente por el empresario, sin muchas opciones de participación. De acuerdo con el Tribunal de Justicia, para considerar que una cláusula es abusiva, hay que probar que efectivamente el consumidor se encuentra en una situación jurídica más desfavorable y desproporcionada respecto del empresario lo que le ha podido producir un perjuicio a la hora de la negociación.

En el ámbito nacional, el Tribunal Supremo se ha mencionado acerca de este tipo de cláusulas, siendo la Sentencia de 9 de mayo de 2013 relevante, puesto que anula algunas cláusulas suelo incluidas en contratos de préstamo hipotecario y establece una nueva doctrina sobre el deber de transparencia en los contratos de adhesión.

Sentencia del Tribunal Supremo número 705/2015 de 23 de diciembre de 2015.

Junto con otras Sentencias, como la mencionada anteriormente, encontramos esta, que también se muestra rotunda y firme ante la ilegalidad de las cláusulas abusivas, permitiendo a los consumidores un mayor grado de defensa y protección frente a los empresarios, principalmente las entidades financieras.

El Tribunal considera nulas por abusivas las siguientes cláusulas; en primer lugar hace referencia a la cláusula de vencimiento anticipado, que faculta al banco a pedir la devolución total del préstamo hipotecario por la falta de pago de cualquiera de las cuotas, aunque sea un solo pago y una sola parte de la obligación. Entiende el Tribunal que no existe proporcionalidad, pues se condena automáticamente al cliente, sin darle la oportunidad de poder resarcirse y reparar el daño.

Respecto a la cláusula suelo, también es considerada nula por falta de transparencia, entendiendo la trasparencia como la necesidad de que la cláusula pueda ser comprendida en su totalidad de manera real por el cliente, de forma que comprenda tanto la posición jurídica que asume en el contrato como las consecuencias económicas que resultan a su cargo. Como establece el Tribunal, es necesario que del contenido de la propia cláusula contractual resulten criterios precisos y comprensibles que permitan al consumidor evaluar las consecuencias jurídicas y económicas que se derivan para él de ese contrato.

Por otro lado, establece nulas por abusivas ciertas cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el sujeto pasivo es el banco, y aquellas que obligan al cliente al pago de los gastos pre-procesales, procesales, honorarios de abogados y procuradores cuando éstos han sido contratados por la entidad financiera.

En relación al interés de demora, estipula que éste nunca puede ser superior al triple del interés legal del dinero. Además advierte que pueden ser declaradas nulas por abusivas si se considera que, aún no superando el límite establecido, la cantidad impuesta como sanción por la falta de pago es desproporcionada a la vista de las circunstancias del caso.