Cada día en nuestro despacho, tenemos más preguntas relacionadas con la cláusula suelo y la cláusula techo de las hipotecas, por ello si usted tiene alguna duda en relación a que su hipoteca pueda estar afectada por alguna de ellas, lo mejor es que antes de estar con la duda, que seguramente será resuelta favorablemente ya que son múltiples las hipotecas con cláusula techo y suelo, lo que debe de hacer es preguntar a un abogado, en caso de duda lo mejor que puede hacer es concertar una cita en nuestro despacho, nuestra primera consulta es gratuita y en ella le explicaremos todo el procedimiento a seguir, nuestro teléfono para contactar una cita. La primera consulta es totalmente gratuita, la puede contactar en el teléfono 91-5472525, o 665508441; o si quiere envíenos un mail con su número de teléfono y nos pondremos en contacto con usted. Por ello en un breve esquema tratamos de explicar cuáles son los pasos que debe de seguir, y cuáles son las razones para ello.

¿Afectado por la cláusula suelo?

Son miles los afectados por la conocida como “cláusula suelo” establece un tipo de interés mínimo aplicable en las cuotas del préstamo hipotecario, aunque los intereses ordinarios que se han acordado en la hipoteca estén por debajo de la cláusula suelo.

El funcionamiento de los préstamos hipotecarios al tipo de interés variable (donde opera la cláusula suelo) consiste en que el tipo de interés se fija en función de un tipo de referencia, sobre todo se aplica el valor del Euribor, aunque también existen otros, más un diferencial que varía en función de la entidad.

Así funciona la cláusula suelo de la hipoteca fijando un porcentaje mínimo aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior, de tal manera que el préstamo hipotecario de interés variable pasa a ser a interés fijo por la aplicación del suelo hipotecario.

En conclusión, la denominada cláusula suelo, logra un incremento artificial del tipo de interés, eludiendo totalmente las tendencias bajistas del mercado hipotecario y, todo ello, con un grave perjuicio económico para el consumidor.

¿Qué es la cláusula techo?

Hay ocasiones que se aplica un techo en la hipoteca, es decir un límite máximo. En un principio, puede parecer que la cláusula techo protege al consumidor de una posible subida del tipo de referencia, sin embargo, en la mayoría de los préstamos hipotecarios se trata un máximo de intereses a pagar que normalmente está muy por encima de los valores habituales del mercado. Así, un préstamo hipotecario puede tener un techo del 11,00% aunque el valor del Euribor, históricamente, nunca ha alcanzado en España el 6,00%.

La aplicación de este tipo de cláusulas no es contraria a la ley, siempre que se cumplan una serie de requisitos establecidos en la normativa.

En cambio, sí lo es cuando tienen un carácter abusivo y cuando las entidades financieras no informan de su presencia.

Las entidades financieras están obligadas a explicar las condiciones del contrato hipotecario de forma entendible a todo tipo de solicitantes.

En la mayoría de los préstamos firmados que tienen dentro de sus estipulaciones cláusula suelo, le es aplicable la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, vigente hasta el 29 de Abril de 2012, la cual obliga a la entidades financieras a facilitar al prestatario Oferta Vinculante o folleto informativo en el que se especifiquen con claridad las condiciones del préstamo. El objetivo de este requisito es hacer comprensibles las implicaciones financieras del contrato a los consumidores.

El Tribunal Supremo procede a valorar la nulidad de la cláusula en base a los controles de inclusión y transparencia, ambos recogidos en los artículos 5.5 y 7 de la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación y en el artículo 80 de la Ley de Consumidores y Usuarios.

La inclusión de cláusulas no negociadas individualmente en un contrato con condiciones generales, debe contemplar los siguientes requisitos: concreción, claridad ,sencillez, accesibilidad, legibilidad, buena fe y justo equilibrio.

La famosa sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013  afirmó que con la información facilitada en los términos de Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, se cubren las exigencias respecto a su conocimiento por el adherente al tiempo de la celebración del contrato, es decir que el control de inclusión se supera toda vez que la entidad financiera ha proporcionado a los prestatarios oferta vinculante los tres dias previos al otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario para su examen en la notaria que la propia entidad señale.

En cuanto al control de transparencia, la abusividad de la cláusula dependerá en el hecho de si el adherente pudo identificar la cláusula suelo y entender su funcionamiento con sencillez y las consecuencias económicas de su aplicación.

Si usted tiene dudas sobre su préstamo hipotecario, lo mejor es que contacte una cita en nuestro despacho la primera consulta es gratuita donde le informaremos sobre las posibilidades de reclamación y la viabilidad de una solicitud de las cantidades indebidamente pagadas analizando su caso concreto.

 

María Jesús Barreñada - Are2 Abogados
Articulo de reflexión realizado por María Jesús Barreñada Muñoz, letrado del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, con más de 23 años de experiencia profesional.