En este y el siguiente articulo analizaremos todo lo referente sobre la Propiedad. La propiedad es el mayor tesoro material, que cualquier persona cree y desea tener, por ello es muy importante conocer puntos clave de la misma, que nos ayudan a solucionar cuestiones que en la vida cotidiana de una persona se pueden plantear.

Por lo anteriormente manifestado analizaremos los preceptos legales de nuestra legislación, que principalmente regulan este tema:

Concepto de propiedad: ¿Qué es Propiedad?

Artículo 348 del Código civil

  • La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.
  • El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

Derecho del propietario de no ser privado de la propiedad salvo por razones especiales:

Artículo 349 del Código civil

  • Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y por causa justificada de utilidad pública, previa siempre la correspondiente indemnización.
  • Si no precediere este requisito, los Jueces ampararán y, en su caso, reintegrarán en la posesión al expropiado.

Derechos del propietario de un terreno:

Artículo 350 del Código civil
El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía.

El Tesoro Oculto:

Artículo 351 del Código civil

  • El tesoro oculto pertenece al dueño del terreno en que se hallare.
  • Sin embargo, cuando fuere hecho el descubrimiento en propiedad ajena, o del Estado, y por casualidad, la mitad se aplicará al descubridor.
  • Si los efectos descubiertos fueren interesantes para las Ciencias o las Artes, podrá el Estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuirá en conformidad a lo declarado.

Concepto de tesoro:

Artículo 352 del Código civil
Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia no conste

DEL DERECHO DE ACCESIÓN

Derechos que la propiedad da por accesión:

Artículo 353 del Código civil
La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.

Cuáles son las cosas que pertenecen al propietario:

Artículo 354 del Código civil

Pertenecen al propietario
  1.  Los frutos naturales.
  2. Los frutos industriales.
  3. Los frutos civiles.

Clases de frutos:

Artículo 355 del Código civil

  • Son frutos naturales las producciones espontáneas de la tierra, y las crías y demás productos de los animales.
  • Son frutos industriales los que producen los predios de cualquiera especie a beneficio del cultivo o del trabajo.
  • Son frutos civiles el alquiler de los edificios, el precio del arrendamiento de tierras y el importe de las rentas perpetuas, vitalicias u otras análogas.

Obligaciones de quien percibe los frutos:

Artículo 356 del Código civil

  • El que percibe los frutos tiene la obligación de abonar los gastos hechos por un tercero para su producción, recolección y conservación.

Requisitos para que las cosas puedan ser considerados como frutos:

Artículo 357del Código civil

  • No se reputan frutos naturales, o industriales, sino los que están manifiestos o nacidos.
  • Respecto a los animales, basta que estén en el vientre de su madre, aunque no hayan nacido.

Derecho de accesión respecto de los bienes inmuebles:

Artículo 358 del Código civil
Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes.

Presunción de lo que hace el propietario:

Artículo 359 del Código civil
Todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario.

Obligaciones que tiene el propietario del suelo en relación a las construcciones que realice en el mismo:

Artículo 360 del Código civil

  • El propietario del suelo que hiciere en él, por sí o por otro, plantaciones, construcciones u obras con materiales ajenos, debe abonar su valor; y, si hubiere obrado de mala fe, estará además obligado al resarcimiento de daños y perjuicios.
  • El dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos sólo en el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones, construcciones u obras ejecutadas.

Derechos del propietario del terreno en que se edifique, siembre o plante:

Artículo 361 del Código civil
El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.

Perdida que sufre quien edifica, planta o siembra en terreno ajeno de mala fe:

Artículo 362 del Código civil
El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización.

Derechos del propietario del terreno en el que se haya edificado, plantado o sembrado de mala fe:

Artículo 363 del Código civil
El dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró.

Compensación de culpas cuando el dueño del terreno y el que edifica, siembra o planta lo hacen de mala fe:

Artículo 364 del Código civil

  • Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también por parte del dueño de éste, los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubiesen procedido ambos de buena fe.
  • Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse.

Derechos del tercero de buena fe:

Artículo 365 del Código civil

  • Si los materiales, plantas o semillas pertenecen a un tercero que no ha procedido de mala fe, el dueño del terreno deberá responder de su valor subsidiariamente y en él solo caso de que el que los empleó no tenga bienes con que pagar.
  • No tendrá lugar esta disposición si el propietario usa del derecho que le concede el artículo 363.

Peculiaridades de los dueños de heredades confinantes con las riberas de los ríos:

Artículo 366 del Código civil
Pertenece a los dueños de las heredades confinantes con las riberas de los ríos el acrecentamiento que aquéllas reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas.

Peculiaridades de los dueños de las heredades confinantes con estanques o lagunas:

Artículo 367 del Código civil
Los dueños de las heredades confinantes con estanques o lagunas no adquieren el terreno descubierto por la disminución natural de las aguas, ni pierden el que éstas inundan en las crecidas extraordinarias.

Peculiaridades en caso de segregación por corriente de rio, arroyo o torrente:

Artículo 368 del Código civil
Cuando la corriente de un río, arroyo o torrente segrega de una heredad de su ribera una porción conocida de terreno y lo transporta a otra heredad, el dueño de la finca a que pertenecía la parte segregada conserva la propiedad de ésta.

Propiedad de los árboles arrancados y transportador por la corriente del rio:

Artículo 369 del Código civil
Los árboles arrancados y transportados por la corriente de las aguas pertenecen al propietario del terreno adonde vayan a parar, si no lo reclaman dentro de un mes los antiguos dueños. Si éstos lo reclaman, deberán abonar los gastos ocasionados en recogerlos o ponerlos en lugar seguro.

Propietario a quien pertenece el terreno que queda libre por la modificación del cauce de los ríos:

Artículo 370 del Código civil
Los cauces de los ríos, que quedan abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada uno. Si el cauce abandonado separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y otras.

Titularidad de las islas, y ríos navegables:

Artículo 371 del Código civil
Las islas que se forman en los mares adyacentes a las costas de España y en los ríos navegables y flotables, pertenecen al Estado.

Qué pasa si un rio abre un nuevo cauce en heredad privada:

Artículo 372 del Código civil
Cuando en un río navegable y flotable, variando naturalmente de dirección, se abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrará en el dominio público. El dueño de la heredad lo recobrará siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en seco, ya naturalmente, ya por trabajos legalmente autorizados al efecto.

A quien pertenecen las islas que por acumulación de arrastres se forman en los ríos:

Artículo 373 del Código civil
Las islas que por sucesiva acumulación de arrastres superiores se van formando en los ríos, pertenecen a los dueños de las márgenes u orillas más cercanas a cada una, o a los de ambas márgenes si la isla se hallase en medio del río, dividiéndose entonces longitudinalmente por mitad. Si una sola isla así formada distase de una margen más que de otra, será por completo dueño de ella el de la margen más cercana.

Que sucede si se divide en brazos la corriente de un rio y deja aislada una heredad o parte de ella:

Artículo 374 del Código civil
Cuando se divide en brazos la corriente del río, dejando aislada una heredad o parte de ella, el dueño de la misma conserva su propiedad. Igualmente la conserva si queda separada de la heredad por la corriente una porción de terreno.

María Jesús Barreñada - Are2 Abogados

Articulo de reflexión realizado por María Jesús Barreñada Muñoz, letrado del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, con más de 23 años de experiencia profesional.