A menudo nos preguntamos varios temas relacionados con el tema de las servidumbres, figura jurídica que todos a lo largo de nuestra vida utilizamos poco, pero que en ocasiones les hace surgir muchas dudas a los clientes que llaman al despacho, por ello a través de este articulo trato de destacar los preceptos de nuestro Código Civil Vigentes más relevantes que aclaran al menos un poco el tema:

¿Qué son las servidumbre?

Concepto de servidumbre según el artículo 530 del Código civil

  • La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.
  • El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.

Clases de servidumbres

Clases de servidumbres reguladas en los siguientes preceptos del Código Civil:

Artículo 531 del Código civil

En provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.

Artículo 532 del Código civil

  • Continuas: son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre.
  • Discontinuas: son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.
  • Aparentes: las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.
  • No aparentes: las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Artículo 533 del Código civil

  • Positivas: Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo.
  • Negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.

Artículo 536 del Código civil

  • Legales: Se establecen por la ley
  • Voluntarias: Se establecen por la voluntad de los propietarios.

Características de las servidumbres

Las características de las servidumbre están reguladas en los siguientes preceptos legales:

Artículo 534 del Código civil

Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen.

Artículo 535 del Código civil

  • Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda.
  • Si es el predio dominante el que se divide entre dos o más, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni agravándola de otra manera.

De los modos de adquirir las servidumbres
Artículo 537 del Código civil

Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren, por alguna de las causas siguientes:

  • En virtud de título
  • Por la prescripción de veinte años.

Artículo 538 del Código civil

Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el tiempo de la posesión se contará:

  • En las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente.
  • En las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.

Artículo 539 del Código civil

Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título.

Artículo 540 del Código civil

La falta de título constitutivo de las servidumbres que no pueden adquirirse por prescripción, únicamente se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme.

 

Artículo 541 del Código civil

La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.

 

Artículo 542 del Código civil

Al establecerse una servidumbre se entienden concedidos todos los derechos necesarios para su uso.
Derechos y obligaciones de los propietarios de los predios dominantes y sirviente: regulado en los siguientes preceptos del Código Civil:
Artículo 543 del Código civil

  • El dueño del predio dominante podrá hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa.
  • Deberá elegir para ello el tiempo y la forma conveniente a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente.

Artículo 544 del Código civil

  • Si fuesen varios los predios dominantes, los dueños de todos ellos estarán obligados a contribuir a los gastos de que trata el artículo anterior, en proporción al beneficio que a cada cual reporte la obra. El que no quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre en provecho de los demás.
  • Si por el dueño del predio sirviente se utilizare en algún modo de la servidumbre, estará obligado a contribuir a los gastos en la proporción antes expresada, salvo pacto en contrario.

 

Artículo 545 del Código civil

El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida.

Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre.

Modos de extinguirse las servidumbres

Podemos destacar los siguientes preceptos del Código Civil:
Artículo 546 del Código civil

Las servidumbres se extinguen:

  1. Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y del sirviente.
  2. Por el no uso durante veinte años. Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas.
  3. Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior.
  4. Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional.
  5. Por la renuncia del dueño del predio dominante.
  6. Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.

Artículo 547 del Código civil

La forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma, y de la misma manera.

Artículo 548 del Código civil

Si el predio dominante perteneciera a varios en común, el uso de la servidumbre hecho por uno impide la prescripción respecto de los demás.

De las servidumbres legales

Están reguladas en los siguientes preceptos legales:
 Artículo 549 del Código civil
Las servidumbres impuestas por la ley tienen por objeto:

  • La utilidad pública
  • El interés de los particulares.

 

Artículo 550 del Código civil

Todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para utilidad pública o comunal se regirá por las leyes y reglamentos especiales que las determinan, y, en su defecto, por las disposiciones del presente título.

Artículo 551 del Código civil

  • Las servidumbres que impone la ley en interés de los particulares, o por causa de utilidad privada se regirán por las disposiciones del presente título, sin perjuicio de lo que dispongan las leyes, reglamentos y ordenanzas generales o locales sobre policía urbana o rural.
  • Estas servidumbres podrán ser modificadas por convenio de los interesados cuando no lo prohíba la ley ni resulte perjuicio a tercero.

De las servidumbres en materia de aguas

Se encuentran reguladas en los siguientes preceptos legales:
Artículo 552 del Código civil

  • Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso.
  • Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la graven.

 

Artículo 553 del Código civil

  • Las riberas de los ríos, aun cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus márgenes, en una zona de tres metros, a la servidumbre de uso público en interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento.
  • Los predios contiguos a las riberas de los ríos navegables o flotables están además sujetos a la servidumbre de camino de sirga para el servicio exclusivo de la navegación y flotación fluvial.
  • Si fuere necesario ocupar para ello terrenos de propiedad particular, procederá la correspondiente indemnización.

 

Artículo 554 del Código civil

Cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueño de las riberas o terrenos en que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnización correspondiente.

Artículo 555 del Código civil

Las servidumbres forzosas de saca de agua y de abrevadero solamente podrán imponerse por causa de utilidad pública en favor de alguna población o caserío, previa la correspondiente indemnización.

Artículo 556 del Código civil

Las servidumbres de saca de agua y de abrevadero llevan consigo la obligación en los predios sirvientes de dar paso a personas y ganados hasta el punto donde hayan de utilizarse aquéllas, debiendo ser extensiva a este servicio la indemnización.

Artículo 557 del Código civil

·      Todo el que quiera servirse del agua de que puede disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios con obligación de indemnizar a sus dueños, como también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.

Artículo 558 del Código civil

El que pretenda usar del derecho concedido en el artículo anterior está obligado:

  1. A justificar que puede disponer del agua y que ésta es suficiente para el uso a que la destina.
  2. A demostrar que el paso que solicita es el más conveniente y menos oneroso para tercero.
  3. A indemnizar al dueño del predio sirviente en la forma que se determine por las leyes y reglamentos.

Artículo 559 del Código civil

No puede imponerse la servidumbre de acueducto para objeto de interés privado, sobre edificios, ni sus patios o dependencias, ni sobre jardines o huertas ya existentes.

Artículo 560 del Código civil

La servidumbre de acueducto no obsta para que el dueño del predio sirviente pueda cerrarlo y cercarlo, así como edificar sobre el mismo acueducto de manera que éste no experimente perjuicio, ni se imposibiliten las reparaciones y limpias necesarias.

Artículo 561 del Código civil

Para los efectos legales, la servidumbre de acueducto será considerada como continua y aparente, aun cuando no sea constante el paso del agua, o su uso dependa de las necesidades del predio dominante, o de un turno establecido por días o por horas.

Artículo 562 del Código civil

El que para dar riego a su heredad o mejorarla, necesite construir parada o partidor en el cauce por donde haya de recibir el agua, podrá exigir que los dueños de las márgenes permitan su construcción, previo abono de daños y perjuicios, incluso los que se originen de la nueva servidumbre a dichos dueños y a los demás regantes.

Artículo 563 del Código civil

El establecimiento, extensión, forma y condiciones de las servidumbres de aguas, de que se trata en esta sección, se regirán por la ley especial de la materia en cuanto no se halle previsto en este Código

DE LA SERVIDUMBRE DE PASO: Está regulada en los siguientes preceptos del Código Civil:

Artículo 564 del Código civil

  • El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.
  • Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente.
  • Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.

Artículo 565 del Código civil

La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público.

Artículo 566 del Código civil

La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante.

Artículo 567del  Código civil

Si, adquirida una finca por venta, permuta o partición, quedare enclavada entre otras del vendedor, permutarte o copartícipe, éstos están obligados a dar paso sin indemnización, salvo pacto en contrario.

Artículo 568 del Código civil

Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización.

Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a la finca enclavada.

Artículo 569 del Código civil

Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue.

Artículo 570 del Código civil

  • Las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cualquiera otro, y las de abrevadero, descansadero y majada, se regirán por las ordenanzas y reglamentos del ramo, y, en su defecto, por el uso y costumbre del lugar.
  • Sin perjuicio de los derechos legítimamente adquiridos, la cañada no podrá exceder en todo caso de la anchura de 75 metros, el cordel de 37 metros 50 centímetros, y la vereda de 20 metros.
  • Cuando sea necesario establecer la servidumbre forzosa de paso o la de abrevadero para ganados, se observará lo dispuesto en esta sección y en los artículos 555 y 556. En este caso la anchura no podrá exceder de 10 metros.

María Jesús Barreñada - Are2 Abogados
Articulo de reflexión realizado por María Jesús Barreñada Muñoz, letrado del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, con más de 23 años de experiencia profesional.