¿Qué es el retracto?

Retracto es un derecho de adquisición preferente el que su titular tiene la facultad de adquirir un determinado bien o derecho cuando se cumple un concreto supuesto de hecho o cuando las partes así lo hayan acordado. Según nos indica la Real Academia Española, Retracto es el derecho que compete a ciertas personas para quedarse, por el tanto de su precio, con la cosa vendida a otro.

 

En el momento actual en el que nos encontramos con una situación de crisis económica, es muy habitual, que muchas personas se vean obligadas a vender, la parte de la copropiedad que tienen en un inmueble a un tercero, lo cual puede ocasionar perjuicios al resto de copropietarios, que ven como entra en la copropiedad una parte con la que no tiene ninguna relación familiar, ni personal.

El precio por el que se suele producir tal operación de compra venta es muy inferior al precio real de mercado, es por ello que si esto sucede el resto de copropietarios debe de conocer que existe un procedimiento para recuperar la parte de la copropiedad, que uno de los copropietarios ha vendido a un tercero al resto de la copropiedad.

¿Cual son los requisitos para ejecutar la acción de retracto?

Para ello tiene que cumplir dos requisitos:

  • Solo puede ejercitar la acción de retracto en el plazo de 9 días desde que se produzca la inscripción y en su defecto desde que el retrayente tenga conocimiento de la venta.
  • En el momento de la presentación de la demanda de retracto, tiene que consignar en el Juzgado el importe por el que se ha producido la compra venta, con los gastos de la misma, por lo que la cantidad estimada suele ser el importe por el que se produzca la compraventa más un 10%.

Seguidamente dado que la demanda debe de ser interpuesta a través de abogado y procurador, voy a reflejar un modelo de demanda.

Modelo de Demanda para efectuar la acción de retracto

 

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE ———

D—–, Procurador de los Tribunales, colegiado n.º—, en nombre y representación de D——, según acredito mediante escritura de poder que acompaño a la presente como Doc nº 1, bajo la dirección del Abogado D—-, colegiado n.º —, ante el Juzgado comparezco y como mejor proceda en derecho, DIGO:

 

Que por medio del presente escrito, formulo demanda de JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO, contra D——–,con domicilio en——-, con D.N.I—–PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN DE RETRACTO SOBRE EL INMUEBLE, sito en ———.

La demanda se basa en los siguientes:

HECHOS

PRIMERO.- Que mi mandante es copropietario del inmueble sito en—–, tal y como consta en la nota simple que porto como Doc nº 2.

SEGUNDO.- El pasado día—–, el demandante tuvo conocimiento de la modificación de la titularidad dominical del inmueble, sin que tal cambio de propietario hubiese sido comunicado al copropietario que ejercita la presente demanda de retracto, como así es preceptivo.

TERCERO.- Con fecha——mi mandante acudió al Registro de la Propiedad donde tuvo conocimiento del cambio de la titularidad, al haber sido adquirida el—% de la propiedad del inmueble por Don—-a su hermano Don—–quien nada de la operación le había comunicado al respecto.

CUARTO.-  Consecuencia de esta actitud por parte del vendedor y del comprador, dado que ninguno de ellos ha comunicado que se iba a realizar la operación de compraventa de una parte de la copropiedad a mi mandante, no ha quedado otro camino que el ejercicio de la presente acción judicial.

QUINTO.- Que a efectos de lo dispuesto en el art. 266.3 de la LEC, se ha procedido a la prestación de la fianza exigida por importe de—–(El importe del precio de la venta mas el 10%). Se acompaña como documento n.º 3 resguardo acreditativo de su depósito.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I

CAPACIDAD.- Las partes ostentan la capacidad procesal necesaria conforme a lo establecido en los arts. 6 y ss. de la LEC.

II

REPRESENTACION.- Está representado el actor/a por el Procurador que suscribe, habilitado para ejercer en el territorio del Juzgado al que nos dirigimos, y asimismo asistido del Letrado del Ilustre Colegio de Abogados de—-.

III

LEGITIMACIÓN.- La legitimación ACTIVA corresponde al demandante en su condición de copropietario del inmueble sito en——. Y la legitimación PASIVA al demandado en su condición de adquirente de la finca objeto de la presente acción.

IV

JURISDICCION.- Es competente la jurisdicción civil, con arreglo a lo establecido en los arts. 9.2 y 21.1 de la LOPJ.

V

COMPETENCIA.- Es competente el Juzgado al que nos dirigimos, conforme a lo dispuesto en el art. 52-1.7 de la LEC.

VI

PROCEDIMIENTO.- La acción debe tramitarse conforme las normas del juicio declarativo ordinario pues así lo dispone el art. 249.

VII

CUANTÍA.- La cuantía de la presente litiis de acuerdo con el art. 251-3ª.4º de la LEC, asciende a —— €.

VIII

ASUNTO DE FONDO.- Artículo. 1524 del Código Civil “No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción, y en su defecto desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta ”

IX

COSTAS.- Es preceptiva la condena en costas, incluso aunque se produzca allanamiento, toda vez que, en otro caso, sería un sistema fácil y abusivo esperar al proceso judicial para cumplir lo que antes le correspondía. Es claro que el demandado ha infringido la Ley y ni siquiera ha dado solución a la situación, a pesar de ser requerido previamente, por lo que entendemos existe temeridad y mala fe, conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 395 de la LEC.

 

Por lo expuesto,

 

SUPLICO AL JUZGADO, que teniendo por presentado este escrito de demanda junto con sus copias y documentos que se acompañan, se sirva admitirlo, dando traslado del mismo al demandado y después de cumplidos los demás trámites procesales, se dicte Sentencia en la cual se declare haber lugar AL EJERCICIO DEL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE POR EL COPROPIETARIO DEL INMUEBLE sito en ——-, y por ello se condene a Don—–  a estar y pasar por dicha declaración, procediendo al otorgamiento de la correspondiente escritura pública de retroventa, dejando el inmueble a disposición del actor, con expresa imposición de costas.

 

PRIMER OTROSÍ DIGO: Sin perjuicio de otras pruebas que puedan solicitarse a la vista del escrito de contestación a la demanda conforme a lo dispuesto en el art. 265.3 de la LEC, se señalan a efectos probatorios:

  • Nota simple del Registro de la Propiedad.
  • Archivos del notario donde se practico la compraventa.

SUPLICO AL JUZGADO, se tenga por hecha la anterior manifestación a los efectos legales oportunos.

SEGUNDO OTROSI DIGO: Que a efectos de lo dispuesto en el art. 266.3 de la LEC, y como así se acredita en el Hecho Quinto de esta demanda se ha procedido a la prestación de la fianza exigida.

SUPLICO AL JUZGADO, que se tenga por hecha la anterior manifestación y se sirva admitirla a los efectos procedentes.

Por ser de hacer justicia que pido en—– a — de —- de —-

 Fdo: Abogado                                      Fdo: Procurador

 

 
María Jesús Barreñada - Are2 Abogados

Artículo de reflexión realizado por MarÌa Jesús Barreñada Muñoz, letrado del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, presidente de Are-2 Abogados. Abogada experta en derecho de familia, abogada mediadora, master en Derecho de Familia y miembro de la Asociación Española de Abogados de Familia.