Como decíamos al comienzo, la Ley de Arrendamientos Urbanos ha sido modificada en múltiples ocasiones desde que entrara en vigor en 1994, en concreto se ha modificado en siete ocasiones, siendo la última la realizada en el 2019, mediante la Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, cuyas medidas más relevantes son las siguientes:

• La duración de los contratos mínima pasa a ser de cinco años. Siete años si el arrendador es persona jurídica.
• El arrendador tiene derecho a recuperar la vivienda arrendada cuando la necesita para sí mismo o para algún familiar, como vivienda permanente.
• La prórroga automática del contrato pasará a ser de tres años, si no existe comunicación por alguna de las partes de no querer continuar con la relación contractual.
• Las partes pueden pactar que la subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario tenga una duración de cinco años (siete para personas jurídicas) como máximo.

Con una Ley con 40 artículos y que ha sido modificada varias veces, contar con la asistencia de un abogado experto en arrendamientos es fundamental, tanto en el momento de redactar el contrato de arrendamiento como cuando se quiera revisar sus condiciones o cambiarlas, pero especialmente cuando puedan surgir problemas con el alquiler, porque se puede acabar yendo a juicio.

Como arrendador, cuando va a alquilar su vivienda, siempre puede quedarle esa duda de si su inquilino va a cumplir con lo pactado en el contrato de alquiler, si va a pagarle en el plazo acordado o, si finalmente surgen problemas, cómo debe actuar. Por estas razones, contar con la asistencia de abogados especialistas en contratos de alquiler puede darle esa tranquilidad a la hora de poner su vivienda o local de negocio en el mercado del alquiler.

Con un abogado especialista en arrendamientos urbanos, las partes, primero, se aseguran que el contrato de arrendamiento está redactado de acuerdo a la normativa y sin cláusulas abusivas por ninguna de las partes. Y segundo, si surgen problemas con el alquiler, tendrá la asesoría y asistencia legal que necesita para poder solucionarlos de forma satisfactoria.

En ARE2 Abogados encontrará un equipo de abogados especialistas en arrendamientos urbanos en Madrid, con más de 20 años de experiencia, que le asistirán sea cual sea su problema en materia de arrendamiento urbano, tanto si es usted el arrendador como si es el arrendatario.

Si el inquilino deja de pagar el alquiler en el plazo acordado y de forma continuada, el arrendador podrá dar inicio a un procedimiento de desahucio, mediante el cual, obliga al inquilino a abandonar la vivienda en el menor plazo posible.

Basta con que el inquilino deje de pagar una sola renta para poder interponer la demanda de desahucio.

Es importante señalar que para interponer una demanda de desahucio se requiere de la asistencia de abogado y procurador, con independencia de las cantidades reclamadas.

La enervación

La enervación se produce cuando el arrendatario o inquilino, una vez iniciado el procedimiento de desahucio, paga las rentas debidas en el plazo concedido por el juzgado. Es decir, es la paralización del procedimiento de desahucio.

Ahora, la ley solo permite enervar un desahucio una única vez.

Además, el arrendador también puede evitar la enervación si en un plazo de 30 días antes de presentar la demanda de desahucio, requiere mediante comunicación fehaciente (carta o burofax) el pago de las rentas adeudadas.

Si el inquilino no responde o no paga dentro del plazo dado, se procederá a iniciar el procedimiento de desahucio por falta de pago y en este caso, ya no será posible la enervación por parte del inquilino.

La devolución de la fianza

El arrendador debe devolver la fianza pagada al firmar el contrato de arrendamiento, cuando este finalice. Si pasado un mes desde la devolución de las llaves, el arrendador no ha devuelto la fianza, se podrán aplicar intereses.

Si el arrendador se niega a devolver la fianza, será posible interponer una demanda para reclamar dicho pago, a través de la vía judicial correspondiente, en función de la cuantía reclamada.

La subida del precio del alquiler

El arrendador no puede subir el precio del alquiler de forma arbitraria, mucho menos si no ha transcurrido el período mínimo que establece la Ley para poder elevar la renta pactada en el contrato de alquiler inicial.

La «duración mínima del contrato» de alquiler

Las partes pactan la duración del contrato de alquiler de manera libre, pero esto en ningún caso da derecho al arrendador a resolver el contrato de forma unilateral (salvo que existan motivos justificados en la Ley) y echar al inquilino, que podrá recurrir a ejercer los derechos que Ley le otorga para proteger sus intereses.

Recordamos que según la Ley, el plazo mínimo que debe respetar el arrendador es de cinco años (siete si es persona jurídica).

Causas que permiten la resolución del contrato

Aparte de la falta de pago, la Ley también establece las siguientes razones para finalizar el contrato de arrendamiento:

• Falta de pago del importe de la fianza
• El subarriendo o la cesión no permitidas por parte del arrendador
• Los daños causados de forma intencional (con dolo) a la finca o la realización de obras sin el consentimiento del arrendador cuando este es necesario
• Cuando se lleven a cabo en la finca actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
• Si la vivienda ya no está destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario
• Si el arrendador no efectúa las reparaciones a las que está obligado por la Ley
• La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda
• Pérdida de la finca por causa no imputable al arrendador
• Declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente

Si usted tiene una vivienda alquilada y su inquilino no le abona las mensualidades o si necesita asesoramiento para llevar a cabo procesos de desahucios, en ARE2 Abogados ponemos a su servicio un equipo de abogados especialistas en arrendamientos urbanos y en procedimientos de desahucio exprés que estarán disponibles para asesorarle en todo lo que necesite.

La primera consulta es gratuita, llámenos ya al 915472525 o al 665 508 441, y pida su cita.

Asimismo, le prometemos un presupuesto cerrado y facilidades de pago, con la posibilidad de financiar los procedimientos si fuera necesario para que pueda contar siempre con un profesional que pueda pagar.