ABOGADOS PROINDIVISO MADRID

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¿Qué es un Proindiviso?

El Proindiviso, también conocido como Comunidad de Bienes o Condominio, es uno de los conceptos jurídicos a los que hace referencia o es relativo al derecho de propiedad de varias personas sobre un bien.

Esto significa que cada persona tiene el derecho de la propiedad sobre el bien de forma parcial, dado que comparte este derecho completo con una o varias personas, donde ninguna de las partes tiene el derecho de propiedad plena sobre el bien.

Tipos de proindiviso

Existen varios tipos. En primer lugar tenemos el proindiviso de pleno dominio donde las partes no sólo tienen la plena propiedad sobre la misma, sino también el uso y disfrute de la misma.

En segundo lugar, tenemos el proindiviso de nuda propiedad, en el que una o varias personas la propiedad del bien y el disfrute o usufructo lo realiza un tercero que no adquiere el bien.

CARACTERÍSTICAS DE UN PROINDIVISO

Hay una serie de características que lo identifican como tal, como es que la propiedad de las partes que lo conforman no recae sobre una parte concreta del bien.

Por ejemplo, si una o varias personas tienen en proindiviso una vivienda, no quiere decir que una parte de la casa pertenezca a una persona, como una habitación, la cocina, etc… sino que todas las partes tienen propiedad sobre todo por igual, poseyendo así un porcentaje sobre el bien o derecho en cuestión.

El proindiviso puede recaer sobre la plena propiedad, la nuda propiedad o el usufructo, donde los copropietarios del bien tienen varios derechos en relación a varios aspectos como pueden ser los siguiente, entre otros.

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Derechos y obligaciones

Cada copropietario tendrá el derecho de poder usar la cosa en común siempre que: 

  • utilice la misma para el destino al que ha sido fijada,
  • no perjudique el interés de la comunidad de propietarios
  • respete los derechos de los demás poseedores del proindiviso.

Uso y conservación:

 

Por norma general, el uso del bien suele ser simultáneo y solidario con el resto de partes. Sin embargo, hay ocasiones en el que las partes deciden hacer un uso del bien por periodos de tiempo, Bien para evitar así algunas situaciones incómodas que pudieran surgir debido al uso simultáneo del mismo, o bien cuando las circunstancias desaconsejan el uso simultáneo de la cosa en común.

Administración:

 

La administración del bien en común se refiere al aprovechamiento o disfrute del mismo, que además tiene carácter transitorio. Para realizar estos actos de administración será necesario además el acuerdo de la mayoría de los propietarios.

Será preciso acudir a un juez en materia de administración del bien siempre que no haya acuerdo con la mayoría o si bien el acuerdo mayoritario es gravemente perjudicial para los interesados del bien en común.

Defensa en juicio:

 

Todos los copropietarios, sin diferencia alguna entre ninguno de ellos, podrá ejercitar acciones judiciales en beneficio de todos los poseedores del bien, o bien para comparecer en un juicio para proceder con la defensa de las mismas

Cuota de propiedad:

 

Todos los propietarios tienen plena propiedad de su parte y de sus frutos o utilidades, por lo que podrá podrá vender o hipotecar su porción o cuota del bien, donde como única limitación será el derecho de adquisición preferente de las demás personas propietarias antes de su venta a terceros

División del bien:

 

Todo copropietario del condominio o proindiviso tiene derecho a pedir la división del bien o cosa en común.

¿Cuándo ocurre un Proindiviso?

La posibilidad de formar o crear un proindiviso suele ocurrir por diferentes maneras:

Compra de un bien

 

Cuando dos o más personas deciden realizar la compra de un bien (generalmente una finca o una propiedad) y por tanto quieren tener la misma cantidad de derechos y obligaciones sobre la misma es cuando se forma esta comunidad de bienes, o también llamado copropiedad.

Herencia de un bien

 

Cuando una persona fallece y su bien o bienes (en el caso de ser indivisibles) pasan a heredarlos dos o más personas es cuando también se consolida o se crea un proindiviso, donde cualquier operación de administración o alteración del mismo tendrá que ser consensuada por los propietarios.

Diferencias entre Proindiviso y Disolución de Condominio

Aunque desde el punto de vista jurídico no existe una diferencia clara entre el proindiviso y el condominio, dado que se refiere a situaciones totalmente idénticas, cuando no está determinado qué parte del bien pertenece a cada propietario se dice que el bien les pertenece a ambos proindiviso.

 

Normalmente se usa el término de proindiviso a propiedades que son indivisibles, como por ejemplo una vivienda, y se usa el término condominio para otras propiedades que pudieran ser divisibles, como por ejemplo una finca o un terreno.

 

Ahora bien, puede suceder que los propietarios no deseen continuar con dicha relación o situación jurídica, y es en este momento donde entra en acción la extinción o disolución del condominio.

Causas por las que se puede realizar la venta de un Proindiviso

Proinidiviso por Donación

 

Esto ocurre cuando una o varias personas quieren vender una parte de la propiedad y otras partes propietarias del mismo se niegan a vender. De ser así, la propietaria de la parte que quiere deshacerse de su porción tendrá que ofrecer a las demás partes que no quieren vender, y en el caso que no quieran proceder con la adquisición de su parte puede proceder a la venta de la misma a un tercero, teniendo siempre en cuenta que no se puede obligar a un heredero a vender su parte del proindiviso.

 

Proinidiviso por Divorcio

 

Se puede producir la venta del bien en proindiviso tanto si la compra del mismo ha sido realizada en matrimonios que han realizado la adquisición del bien en régimen de separación de bienes o en régimen de bienes gananciales

 

Fallecimiento

 

Esto puede ocurrir cuando fallece un familiar y esto desemboca en la herencia de su casa a dos o varios herederos, donde dos o más personas comparten el bien en común.

 

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¿Se puede vender un Proindiviso?

 

Es posible llegar a la venta de un proindiviso, siempre y cuando las partes implicadas estén de acuerdo, ya que se necesita unanimidad para proceder a la venta del mismo.

Si el Proindiviso es divisible

 

En el caso de que la propiedad en común sea divisible, como por ejemplo el terreno de una finca, no se plantean mayores problemas a la hora de realizar el reparto del bien, ya que a cada propietario se le asigna su parte correspondiente.

Por ejemplo, una finca de 500 metros cuadrados es heredada por 5 personas. Si hay acuerdo entre los propietarios, esta finca se puede vender y dividir en partes iguales, poniendo así fin al proindiviso. Una parte podría vender su parte a cualquiera de las otras partes, o bien proceder a la venta de toda la propiedad  y proceder con el reparto en proporción a la cuota o porcentaje que le corresponda a cada uno.

Ahora bien, si en este supuesto no hubiera acuerdo entre las partes propietarias, ni para la división de la cosa ni para la venta de la misma, esta se solucionará mediante el procedimiento judicial y la división de la cosa en común.

Recursos para realizar la venta de un Proindiviso indivisible

 

Dado que el artículo 400 del Código Civil indica que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, será cada propietario quien en cada momento podrá pedir que se divida la cosa en común.

Ahora bien, aunque todo copropietario puede pedir en cualquier momento la división del proindiviso, no podrán hacerlo nunca cuando al exigir la división de la cosa en común cuando al dividirla resulte el que el bien quede inservible para el uso para el que es destinado.

Es por ello que existen limitaciones a la facultad de los propietarios de pedir la división de la cosa en común, como es la propia indivisibilidad de la cosa en común, y como pudiera ser también la existencia del pacto de conservar o mantener la cosa indivisa, un acuerdo que no deberá exceder los 10 años, aunque este pacto podrá ser prorrogado de nuevo si hay acuerdo entre los copropietarios.

Para ello, existen diferentes casos en los que se puede dar la venta del proindiviso

Acuerdo entre los propietarios

 

Cuando hay acuerdo entre las partes para proceder con la disolución habiendo acuerdo entre los copropietarios, bien pudiera ser que uno adquiera la parte del otro u otros, donde la persona que adquiere las partes indemnizará a las otras partes que ceden el bien.

Por otro lado, si ninguna de las partes quiere hacerse con la propiedad completa del bien, se puede optar por la venta de estas a un tercero y proceder así con el reparto del precio entre todas las partes

Desacuerdo entre los propietarios

 

Si a diferencia del supuesto anterior, no hubiera acuerdo entre una de las partes con el resto ni para adjudicar el bien a una parte ni para venderla a un tercero, es cuando se solucionará el proindiviso mediante el procedimiento judicial que dividirá el bien en común.

Después de presentar la demanda se procederá a un acto de conciliación, y de no ser posible llegar a un acuerdo se podrá instar a la división de la cosa común mediante una subasta del bien

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