30 Dic
Derecho de retracto y de tanteo
¿En qué consiste el Derecho de retracto y de tanteo?
El Artículo 1521 del Código Civil dice que: «El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. El retracto, al contrario que el tanteo, opera antes de la enajenación proyectada y permite a su titular adquirir la cosa una vez transmitida a un tercero adquirente”.
Entendemos por Derecho de retracto a aquel derecho de adquisición preferente, es decir, derechos que la ley otorga a una persona para que tenga preferencia respecto a las demás en lo relativo a la compra de un inmueble.
El Derecho de tanteo es un derecho de adquisición preferente cuyo titular está facultado para adquirir, con preferencia a cualquier otra persona, una vivienda que el propietario va a otorgar a un tercero por el mismo precio que ese tercero abonará.
Tipos de retracto
Existen dos tipos de retracto importantes a destacar:
Retracto convencional
El derecho que se reserva el vendedor de recuperar la cosa vendida y cumplimiento de lo demás especialmente pactado. En el retracto convencional intervienen dos sujetos (comprador-vendedor).
Este retracto se encuentra regulado en el artículo 1.507 del Código Civil.
Retracto legal
Se refiere a cuando este derecho viene dado por la ley, en contraposición al convencional que se da por acuerdo de las partes.
En el retracto legal suelen intervenir tres personas: el vendedor que otorga un bien de su patrimonio, el comprador que pretende adquirir dicho bien y, un tercero que,, tiene preferencia en la adquisición de ese bien.
Principales supuestos de retractos
Retracto de comuneros
Es el derecho de adquisición preferente que tienen los copropietarios de una cosa común en el caso en que uno de ellos otorgar su parte a un tercero.
Se puede aplicar tanto ante bienes muebles como bienes inmuebles, aunque la mayoría de los casos en los que se ejecuta es referente a fincas.
Retracto de colindantes
El artículo 27 de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias dice que: “También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea”
Es el derecho de adquisición preferente de los propietarios de las tierras colindantes a la finca que se pretende otorgar, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
Retracto de coherederos
El artículo del Código Civil sobre retracto convencional dice que «tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado».
Ocurre cuando uno de los coherederos vende su derecho hereditario a un extraño, en ese momento, los demás podrán ejercitar, en el plazo legal, la acción de retracto de coherederos.
El comprador deberá reembolsar el precio de la compra siempre que lo verifiquen en un mes.
Tanteo y retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El inquilino de vivienda, tiene también reconocidos los derechos de tanteo y de retracto en el caso único de la venta del inmueble.
El arrendatario podrá ejercer un tanteo en el plazo de 30 días desde que se le notifica la decisión de vender y las condiciones de la venta. En el caso del derecho de retracto el plazo también será de 30 días.
Se admitirá la validez de los pactos de renuncia del arrendatario a su derecho de tanteo y retracto en los arrendamientos con duración superior a 5 años.
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