12 May
Las moratorias del alquiler de viviendas y locales de negocios
Las moratorias del alquiler de viviendas y locales de negocios en la crisis del COVID19. Denuncias sobre la ineficiencia de dicha medida.
Crisis económica provoca endeudamiento entre empresarios y particulares
La actual crisis económica causada por el Covid -19 es una crisis sin precedentes ya que el problema de origen ha impedido (y sigue impidiendo) que los trabajadores y productores puedan reunirse en el lugar de trabajo, y por tanto, impide de facto la producción económica, situación ésta que ha provocado el endeudamiento de miles de millones de empresarios y particulares. La solución a largo plazo no será fácil.
Volver al volumen de producción económica anterior al Covid – 19 dependerá de que se llegue a encontrar una vacuna contra el mismo, única solución a largo plazo, ya que no es posible la erradicación total del virus.
Mecanismo de Renegociación. Moratorias pago alquiler y local de negocio
A raíz de toda esta crisis y caos productivo, el Gobierno ha querido aliviar los efectos de este declive económico intentando infundir un soplo de aire fresco a trabajadores y empresas mediante la aprobación del RD 15/2020 de 21 de abril compuesto por más 30 medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, entre las que se encuentra un mecanismo de «renegociación»: las moratorias en el pago del alquiler de vivienda y local de negocio que pasaremos a analizar a continuación.
MORATORIAS DEL ALQUILER DE LOCALES DE NEGOCIO
Los locales comerciales y otros inmuebles vinculados a la actividad económica han sido los últimos en poder ver aliviados los efectos de la crisis económica del coronavirus mediante la aprobación de un mecanismo de respaldo económico por parte del Gobierno:
La moratoria en el pago de la renta que anteriormente ya se había puesto en marcha mediante la concesión de la misma en el alquiler de viviendas.
Requisitos aplazamientos de pagos para los inmuebles alquilados de uso comercial
A partir del 21 de abril dicho aplazamiento de pagos ya se ha permitido también a los inmuebles alquilados de uso comercial, grandes afectados por la crisis debido al parón forzado de su actividad, si bien deben cumplirse una serie de requisitos para que dicho mecanismo, no previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, se pueda llevar a cabo:
- El inquilino sea un autónomo o una pyme.
- Que su actividad haya quedado suspendida a raíz del Real Decreto 11/2020 o haya sufrido una reducción de facturación de un mínimo del 75 %.
- Cuando el arrendador sea un gran tenedor, es decir, que sea propietario de más de 10 inmuebles. O bien que posea más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida.
- La moratoria durará todo el período de tiempo que dure el estado de alarma y se permite un aplazamiento de pago de un máximo de cuatro mensualidades de alquiler posteriores a su conclusión – en ningún caso se prevé reducción de la renta sino solo moratoria – pero para que se dé esto último es requisito que la crisis siga haciendo mella sobre la actividad laboral del arrendatario. Además, el Real Decreto Ley 15/2020 permite al inquilino devolver las rentas aplazadas de manera fraccionada durante dos años y sin intereses.
- Se trata de un aplazamiento del pago de la renta sin intereses ni devengo.
- Deberá ser aceptada por el arrendador siempre y cuando no se hubiera alcanzado entre las partes un acuerdo previo de moratoria o reducción de la renta.
- Si el arrendador no es un gran tenedor el arrendatario podrá pedir una moratoria, pero no se obliga al arrendador a aceptar.
- Las partes podrán acordar que la fianza sirva para el pago de algunas de las mensualidades de renta, pero esas cantidades están depositadas en la Comunidad Autónoma que corresponda y su devolución se produce a la finalización del contrato, por tanto, poco resuelve la normativa vigente.
Flecos de la moratoria para el pago del alquiler locales de negocio
Pese a que la idea inicial de establecer una moratoria en el pago del alquiler de locales de negocio prometía, dicha medida, llevada a la práctica y tal como lo ha regulado el legislador, deja muchos flecos sueltos, resolviendo poco o nada a la inmensa mayoría de los arrendatarios y surgiendo más problemas que inconvenientes a la hora de intentar acogerse a dicha moratoria:
- Deja en manos del inquilino una labor de investigación sobre su casero para saber si es o no gran propietario y así tener derecho a la moratoria.
- El arrendador tenga 10 inmuebles no significa que tenga liquidez suficiente y pueda hacer frente a todos los pagos debidos; por otra parte, deja fuera de la medida a los pequeños propietarios a los que la crisis del Covid ha azotado con más fuerza, siendo la única solución que se le da al autónomo o pyme cuando su arrendador no es un gran tenedor (caso esté muy común) la negociación; y si el arrendador no acepta dicha negociación, y el arrendatario no paga, podrá instar el desahucio por falta de pago. Y si los propietarios acuden a los tribunales para el desahucio es la peor solución posible porque el proceso puede demorar dos años
¿QUÉ OCURRE CON EL ALQUILER DE VIVIENDA?
Debido al confinamiento surgido a raíz del COVID-19, no sólo los alquileres de locales se han visto afectados, sino también los alquileres de vivienda y, por ende, los arrendadores y arrendatarios de los mismos. La escasez de ingresos del arrendatario puede dar lugar a la imposibilidad de poder pagar a su arrendador la renta mensual pactada en el contrato de alquiler, pudiendo desembocar esta situación en un desahucio de la vivienda y, por ende, encontrándose en la calle sin ingresos y sin domicilio en el que vivir.
Real Decreto 11/2020
Por ello, el ya mentado Real Decreto 11/2020 establece en su cuerpo la figura de la moratoria de deuda en el alquiler de vivienda, no únicamente en arrendamientos de locales, otorgando así una salvaguarda al inquilino de manera que no se vea ahogado por el agravante de la situación que supone el no poder pagar a su casero.
No obstante, esta figura no puede ser concedida en cualquier situación, pues estaríamos concediendo una ayuda innecesaria de la que podría aprovecharse cualquier inquilino que tuviere ingresos suficientes y bastantes para afrontar el pago de la renta y generaría un perjuicio al arrendador. Pero puede darse también el estadio en que una persona ya se encuentre con antelación a toda esta situación con ausencia de ingresos y se vea inmerso en un procedimiento de desahucio para echarle de la vivienda, estadio que también ha tenido su respuesta en el Real Decreto.
¿Qué pasa si una persona se encuentra con ausencia de ingresos previo al desahucio?
Podemos diferenciar dos situaciones en estos casos: moratoria de deuda y suspensión del procedimiento de desahucio.
Moratoria de deuda
Una opción que tiene el inquilino para poder paliar los estragos que a la economía ha ocasionado la pandemia y previamente a optar por la figura de la moratoria es la de pactar con el arrendador la posible condonación de la deuda (el perdón de la misma, no hay que pagar), un aplazamiento mediante acuerdo, una reducción… Esto es, llegar a un acuerdo entre ambas partes sin tener que llegar a activar ningún mecanismo extrajudicial, como paso previo. Obviamente, esta vía sería la idónea, pero es inevitable que ocurran divergencias de opiniones en estas negociaciones y no lleguen a buen puerto.
Solicitud moratoria de la deuda
Llegaríamos a la siguiente opción que tiene el inquilino, que es la solicitud de la Moratoria de la deuda. Pero esta figura no puede darse siempre, pues solo puede darse si el arrendador es gran tenedor o empresa/persona jurídica. Por gran tenedor entendemos a aquél titular de más 10 de inmuebles.
Si se cumple con la condición anterior, hay que atender ahora a la situación que engloba al inquilino, pues no todos pueden pedir esta moratoria: tiene que encontrarse en situación de vulnerabilidad. Por dicha situación entendemos que esté en situación de desempleo, afectado por un ERTE, ausencia de ingresos… que pueda justificar un impago de la renta. Si efectivamente se da esta situación, hay que enviar una notificación al arrendador solicitando que admita la moratoria de la deuda, pudiendo elegir entre la reducción del 50% de la renta o el aplazamiento de la misma hasta un máximo de 4 meses desde la finalización del estado de alarma pudiendo ser aplazadas hasta 3 años. Pero ojo: las solicitudes deben enviarse antes del 2 de julio.
Al recibir la solicitud el arrendador, éste debe contestar a la misma en un plazo de 7 días sobre la decisión tomada. Si no aceptare ninguna, podría entablarse un procedimiento judicial.
¿Y si el arrendador no es un gran tenedor o una empresa?
Puede negociarse extrajudicialmente como paso previo, y posteriormente mandar la solicitud al arrendador, pero éste no está obligado a aceptar la propuesta. Por tanto, si no se aceptara por parte del arrendador la propuesta de moratoria, el inquilino puede optar por solicitar las ayudas del gobierno destinadas a las consecuencias del COVID-19, como los microcréditos tan mencionados.
El desahucio
A pesar de todo, puede darse el caso de que se haya iniciado ya con antelación un procedimiento de desahucio o se intente iniciar. Hay que tener en cuenta que de acuerdo con el Real Decreto todo procedimiento de desahucio se suspenderá siempre y cuando se acredite situación de vulnerabilidad y una ausencia de alternativa habitacional, en otras palabras, que no haya otro sitio a donde ir. Siempre, claro, poniéndolo en conocimiento del juzgado.
Como se ve, el Gobierno opta por establecer una serie de medidas tendentes a favorecer a los inquilinos en los arrendamientos tanto de local como de vivienda, facilitando un mecanismo para la consecución de la moratoria que suponga un soplo de aire fresco en estos tiempos que corren.
La esperanza se centra, más que en la legislación vigente, en sensibilidad de los propietarios y en la solidaridad de unos con otros al tener todo un oscuro punto en común:
haber vivido la mayor desgracia sanitaria y económica global de la historia que tantos fallecidos y familias rotas ha dejado a su paso.
No obstante lo anterior, es preciso analizar cada caso concreto con detenimiento para dilucidar si es posible beneficiarse o no de la mentada moratoria y para lo cual es imprescindible la figura de un abogado. Puede tener una primera reunión totalmente gratuita en nuestro despacho de abogados en Madrid en la que le asesoraremos con rapidez y eficiencia buscando la mejor solución para su caso.
